一.

　　疫情冲击下销售面积同比下跌39.9%

　　全年成交量难超2019年

　　2020年1-2月，全国商品房销售面积0.85亿平米，同比减少39.9%，增速较2019年全年下滑55.3个百分点；商品房销售额0.82万亿元，同比减少35.9%，增速较2019年全年下滑42.4个百分点。回顾2019年商品房销售情况，销售面积同比增速从6月份开始总体呈现持续改善的态势，其中10月份同比增速实现扭负为正，2019年全年来看市场表现平稳。按照惯例，房企年末加速抢收的效应褪去，销售面积增速有所回落在意料之内，但疫情突发，使得这一降幅显著扩大。

　　从数据上来看，疫情严重的阻碍需求的释放，这与我们之前的判断保持一致。我们认为此次延迟入市的需求，未必能在2020年全部释放，最终决定于疫情何时完全被控制。因为如果疫情的维持时间过长，需求被搁置的总量过大，很难在2020年后期全部释放，叠加购房者收入预期受到影响，一部分潜在购房者或许会改变购房计划。综上来看，2020年销售走势或将出现一定的调整，疫情过后将迎来修复性的增长，甚至是短期报复性增长，但全年的销售业绩可能难以达到2019年的销售水平。

　　二.

　　开发投资增速明显回落

　　预计2020年走势前低后高

　　1、新开工、竣工增速全面下跌，施工端相对保持韧性

　　2020年1-2月，房地产开发投资额为1.01万亿元，同比减少16.3%，增速较2019年全年回落26.2个百分点，较2019年同期回落27.9个百分点。自5月份以来，累计开发投资额同比增速已连续7个月回落，受疫情影响，2020年1-2月降幅进一步扩大。

　　首先，从新开工来看，1-2月新开工面积为1.04亿平米，同比减少44.9%。受疫情影响，房企延迟复工时间，项目无法如期动工，新开工面积几近腰斩。疫情之下，虽有各项政策支持房企渡过难关，但是“房住不炒”的主基调不变，房企的资金端仍然承受巨大的压力，因此房企开工的意愿非常强烈，预计下半年新开工或将报复性上涨。

　　其次，1-2月累计竣工面积达0.96亿平米，同比减少22.9%，自2019年7月份以来，竣工持续进入修复期，竣工增速连续6个月降幅收窄，同比增速在12月实现扭负为正。但因疫情影响施工进度，造成竣工增速降幅超过20%。疫情之后竣工面积也将迎来一波上涨，一方面，疫情过后，房企将加速推盘，抓回款，需要不断的补充可售库存。另一方面，根据亿翰智库调研，交付项目总量不变的情况下，房企2020年上半年需要交付项目占比30%-50%，也有部分房企占比超过50%，这部分待交付项目将堆积到疫情之后，因此竣工总量将大幅反弹。

　　最后，1-2月施工面积为69.4亿平米，同比增加2.9%，增速较2019年全年减少5.8个百分点，较2019年同期减少3.9个百分点。施工端是唯一保持增长的环节，可见无论开发投资走势如何，施工端对开发投资起到主要的拉动作用。在新开工面积、竣工面积均大幅下跌的情况下，施工面积同比上涨，主因系近期房企已经在有序的复工，为了缓解各方压力，必定快速推进施工进程。

　　2、土地市场大幅降温，疫情之后或正向拉动开发投资

　　2020年1-2月，土地购置面积为1092万平米，同比减少29.3%，增速较2019年全年下滑17.9个百分点，较2019年同期改善4.8个百分点。土地成交价款440亿元，同比减少36.2%，降幅较2019年全年扩大27.5个百分点，较2019年同期扩大23.1个百分点。

　　2019年土地市场表现略显冷淡，对投资的拉动作用较弱，预计2020年土地市场表现向好。2019年二季度开始融资持续收紧，房企资金链承压，投资谨慎是业界共识，甚至部分企业暂停拿地计划，2019年全年土地累计成交价款统计减少8.7%，但是土地储备是房企发展的基石，因此2020年房企补库存的意愿更加强烈。

　　三.

　　到位资金累计增速大幅回落

　　需密切关注政策走向

　　1-2月，房地产开发企业到位资金2.02万亿元，同比减少17.5%，增速较2019年全年回落25.1个百分点，较2019年同期减少19.6个百分点。

　　2020年1-2月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

　　国内贷款4547亿元，同比减少8.6%；

　　利用外资12亿元，同比减少77.2%；

　　自筹资金6161亿元，同比减少15.4%；

　　定金及预收款5603亿元，同比减少23.9%；

　　个人按揭贷款3030亿元，同比减少12.4%。

　　从到位资金组成来看，资金占比最多是自筹资金，同比减少15.4%。2019年融资环境严峻，修炼内功是房企一致选择，自筹资金在疫情之下未能保持正增长，一定程度说明房企自身的抗压能力有待改善；定金及预收款同比减少23.9%，与房企普遍关闭售楼处有关，虽然采取各种线上销售策略，但是效果并不是很理想；国内贷款同比减少8.6%，2019年监管趋严，资金流入房地产领域的总量相应减少，叠加疫情期间所有企业延迟复工，银行也不例外，影响了相关贷款的审批与发放进度；同样受疫情影响，购房需求无法释放，个人按揭贷款同比减少12.4%；利用外资的金额下降幅度最大，同比下降77.2%。

　　2020年1-2月延续2019年融资收紧的态势，叠加进入偿债高峰，房企的资金链本就承载着重压，2020年1月末爆发的疫情对房企的销售、投资、施工等各环节造成严重的影响，现金流无法如期回笼，资金链更是紧张，尤其是一些中小企业。为了稳定房地产市场以及经济的发展，融资端的政策有望边际改善，提示密切关注政策动向，“活下去”才是王道。