房地产行业的融资“寒意正浓”。

　　日前，银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上表示，房地产业过度依赖融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助力房地产的投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。

　　严厉的措辞背后，针对近期部分信托公司房地产信托业务增速过快、增量过大的情况，银保监会于近日对部分信托公司开展了约谈警示。此外，国家发改委还于日前发文严控房企海外发债用途，即只能用于“借新还旧”并且是一年内到期的境外债务。

　　针对当前环境下房地产企业融资相关问题，《中国经营报》记者先后采访了旭辉控股集团有限公司（00884.HK）、三盛控股（集团）有限公司（02183.HK）、厦门建发股份有限公司（600153.SH）、正荣地产集团有限公司（06158.HK）等企业。

　　旭辉集团相关负责人回应表示，旭辉一贯强调融资要把握窗口期，以前瞻性的思维为企业发展储备粮草。正荣地产方面回应表示，正荣地产的发展壮大与金融机构的合作支持密不可分。自正荣上市以来，先后与中信信托、交通银行、平安信托及境外银团等银行、信托等大型机构建立深度合作，为公司业务拓展和规模扩充提供充足的资金支持。

　　融资举措频繁

　　中原地产研究中心提供的统计数据显示，7月1日至今，超过20家房企发布了多笔海外融资计划，共涉及资金高达170亿美元，约1170亿元人民币。另据同策研究院提供的数据统计发现，2019年上半年，40家典型房企总计完成融资直逼4200亿元。其中，今年6月份，40家典型房企完成融资共计611.6亿元。

　　7月9日早间，旭辉控股发布公告称，发行于2024年到期的3亿美元额外优先票据，票面利率6.55%。记者梳理旭辉集团2018年度报告发现，2018年报告期内公司先后10次发布相关融资计划。

　　另据了解，今年以来，正荣地产与信托公司建立了合作，拿到了数百亿元的信托融资额度。3月8日，正荣地产官方公众号消息称，公司与平安信托签署200亿元授信战略合作协议。

　　近年来，建发股份融资也较为频繁。2019年6月20日，建发股份在中国银行间市场发行了2019年度第二期超短期融资券10亿元人民币。另据公司2018年度报告，报告期内，公司和子公司共发行82亿元超短期融资券、17亿元中期票据、15.5亿元非公开定向债务融资工具和25亿元资产支持证券。

　　对于频繁的融资举措，旭辉集团相关负责人日前回应记者采访表示，今年以来的几笔成功的境内外融资，均踏准了融资窗口期，帮助旭辉进一步拉长平均债务周期，优化债务结构，也预示着旭辉融资成本再一次进入下行通道，将有效强化旭辉在房地产精细化运营时代的盈利能力。

　　融资频繁的背后，房企所面临的融资成本和融资困境也在日益加剧。

　　数据显示，旭辉集团2018年的支销融资成本约为3.69亿元，2017年同期则为2.62亿元，增加了40.84%。集团支销及资本化的融资成本总额由2017年的23.11亿元增加89.9%至2018年的43.89亿元。

　　对此，旭辉集团方面坦陈，2018年融资成本总额的增长，主要由于公司规模的增长带来的债务总水平增加。但同时，在2018年房企融资成本普遍上升的背景下，旭辉的债务加权平均成本仍维持在6%以下的行业较低水平，仅为5.8%。同时，旭辉将净负债率严控在67%左右的健康水平，这些指标在行业同等规模的房企中都处于有竞争力的水准。

　　正荣集团2018年度报告显示，公司多笔优先票据的年利率均高于10%。2018年末，正荣地产的借贷加权平均融资成本为7.8%。

　　对此，正荣地产相关负责人回应表示，因宏观金融环境动荡，2018年发行的美元优先票据利率较高，但随着公司投资价值逐步被市场熟知，美元票据发行利率也在逐步下降，2019年3月，正荣新发的一笔美元票据利率已下降至8.65%。

　　偿债高峰期至

　　与房企密集融资相伴的是不断推高的债务和随之而来的偿债高峰。

　　截至2018年底，旭辉债务总额达到778.65亿元，较2017年底大幅增长64.83%。其中一年内到期的短期债务为134亿元，另有近39亿元的永续债。“衡量企业债务压力的主要参考指标，是‘一年内到期的短债占比’。截至2018年年末，旭辉的一年内到期的短债占比进一步下降至17%，比去年同期下降8个百分点，账面现金446亿元，现金短债比高达3.3倍，债务结构合理，偿债能力优越。”旭辉集团相关负责人回应称。

　　上述负责人表示，2018年，虽然总债务规模随着业务发展有所上升，但公司通过偿还到期公司债券、回购可转换债等一系列操作，有效控制了债务规模和净负债率。2018年末67%的净负债率，比年中下降5个百分点，并远低于观点指数统计的行业前30强平均净负债水平110.68%。

　　截至2018年底，三盛控股总负债86.43亿元，相较于去年同期的43.47亿元增加了98.83%。债务资产比率由2017年同期的75.66%增加至2018年末的87.58%。截至2018年末，公司银行、金融机构贷款和应付债券加起来的借款总额为33.97亿元，同比2017年度的借款总额翻了一倍有余。三盛控股账面值为28.5亿元的存货已全部被抵押，用于取得银行贷款及金融机构贷款。

　　截至2018年底，建发股份合并报表范围内负债合计1630.36亿元，报告期初为1316.83亿元，仅2018年就增加了313.53亿元。其中一年到期的非流动负债为53.24亿元。

　　新希望地产副总裁姜孟军公开表示，新希望对负债率有着严格的把控，融资以开发贷居多，始终保持销售的稳健，增长预期合理。阳光城集团投资总经理李向彬则表示，要把负债率控制在合理范围内，投资方面要做到精准投资。

　　借道上市融资

　　融资渠道的收紧和偿债高峰的到来，上市闯关似乎是中小房企获取资本的必要一步。

　　7月16日，中梁控股成功在香港交易所主板上市。中梁控股集团发售价每股5.55港元，全球募集约27.73亿港元，总市值约196亿港元。

　　据悉，中梁控股此次全球募集约27.73亿港元。

　　事实上，中梁控股只是众多谋求赴港上市房地产企业中的“幸运儿”。数据显示，1月以来，共有8家房企和2家物业公司赴港上市。其中德信中国、银城国际于一季度成功登陆港交所，其余6家房企和2家物业公司均处于“处理中”状态。

　　来自德勤中国的数据显示，2019年第一季度房地产行业香港上市的新股数量比例由去年同期的26%降至21%，而募资金额由2018年一季度的105亿港元缩减至51亿港元，比重由43%降至25%。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，除了最近的中梁控股以外，很多寻求港股上市的中小房企质量不是很高、负债率比较高同时规模不大。此外，部分物业公司从新三板转板以后质量并不高；另一方面，近年来物业公司比较多，上市进程必然有所放缓。

　　以近年来发布IPO招股书的房企为例，记者统计发现，2016年～2017年，汇景控股已开发及交付总建筑面积分别为26.04万平方米、10.77万平方米、21.14万平方米的物业。

　　截至2019年3月31日，奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计拥有25个项目，总建面约340万平方米。

　　而根据相关招股书，四次冲击IPO的万创国际2018年首次收入突破10亿元，截至2019年4月末土储不到百万平方米。